Die Wahl in Sachsen-Anhalt hat gezeigt, wie stark sich die politische Landschaft in Deutschland derzeit verändert. Nur zwei Wochen später steht mit der Berliner Abgeordnetenhauswahl am 20. September bereits das nächste große Datum an und Stand jetzt ist die wahrscheinlichste Koalition eine Rot, Grün, Rote. Ein Modell, dass die Berliner bereits zwei Mal in jeweils anderen Konstellationen wählten. Rot-Rot-Grün 2016 bis 2021 und Rot-grün-Rot 2021 bis 2023, beide Male unter der Führung der SPD. Dieses Mal wäre jedoch die Linke stärkste Kraft und die SPD der kleinste Partner. Das verändert vor allem in einem Punkt die Sachlage: Denn während in Sachsen-Anhalt vor allem das klare Ergebnis der AfD und die unerwartete Schwäche der CDU für bundespolitische Diskussionen sorgt, geht es in Berlin um eine andere, für Wirtschaft und Bauwirtschaft unmittelbar relevante Frage, die ebenfalls auf die Bundesebene durchschlagen kann: Wird Berlin enteignen? 

Bei Bauen gibt es bei Linken, Grünen und SPD grundsätzlichen viel Gemeinsamkeit. Berlin soll mehr staatlich organisiert bauen, investieren und modernisieren und eben auch enteignen. Beim Bauen mag man sich schnell einig werden, bei den Enteignungen sieht das noch nicht ganz klar aus. Die Linke hat mit ihrer Spitzenkandidatin (und designierten OB) im Widerstreit zum SPD-Kandidaten Steffen Krach Enteignungen als unverhandelbar festgesetzt. Steffen Krach wiederum sitzt auf der anderen Seite dieser roten Linie und will nicht enteignen. Irgendwie müssen wir aber hier von Steffen Krach als Einzelperson sprechen, da ein SPD-Parteitagsbeschluss aus dem Jahr 2023 eigentlich Enteignungen fordert. Der Beschluss ist sicher, Steffen Krachs Zukunft nach einer Niederlage nur bedingt. Zumal die Fliehkräfte in Bund und Land überall gerade so groß werden und die politische Linke als Antwort auf die AfD-Erfolge sowieso mehr „linke“ Politik ausgerufen hat. Und die Berliner Grünen? Die haben von der Bundespitze Beinfreiheit bekommen, das nach eigener Facon zu lösen und der grüne Spitzenkandidat hat sich bereits für Enteignungen ausgesprochen.  

Man kann nun argumentieren, dass viel sozialer Wohnungsbau durch die kommunalen Unternehmen am Ende auch unseren Mitgliedsunternehmen als Auftragnehmer zugutekommen. Bei Vergesellschaftungen sieht das wiederum anders aus. Sie stören das Vertrauen in private Investitionen massiv, was die Bautätigkeit wiederum reduzieren würde. In Berlin bauten die landeseigenen Unternehmen rund 20%, die privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen rund 42 % aller Neubauten in den letzten 10 Jahren. Und in diesen Zahlen stecken schon die Einbrüche der Privatwirtschaft und damit der Wohnungsmangel der letzten Jahre drin.  Man muss auch die Frage stellen, wie Berlin tatsächlich günstiger bauen will, wenn auch die kommunalen und landeseigenen Unternehmen unter denselben Kostentreibern leiden. 

Die Rahmenbedingungen 

Berlin steht vor einem erheblichen Wohnungsbedarf. Der Stadtentwicklungsplan Wohnen 2040 geht für den Zeitraum 2026–2040 von rund 211.000 zusätzlich benötigten Wohnungen aus – durchschnittlich etwa 14.100 Wohnungen pro Jahr.         
Gleichzeitig ist der Wohnungsbau derzeit noch weit von einer solchen Größenordnung entfernt. Zwar haben die Baugenehmigungen zuletzt wieder angezogen, zwischen Genehmigung und Fertigstellung liegen aber im Durchschnitt rund 22 Monate. Mehr Genehmigungen führen daher nicht automatisch kurzfristig zu mehr Fertigstellungen du mehr Fertigstellungen auch nicht unmittelbar zu günstigeren Erstvermietungen: Bereits 2022 lag laut Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen bei rund 3.600 €/m². Seitdem ist der Baupreisindex aber auch schon wieder um rd. 25% gestiegen. Entsprechend haben auch die landeseigenen Unternehmen inzwischen die 15€/m2 bei Erstvermietung geknackt.           

Ein weiterer entscheidender Faktor ist die Finanzierung. Berlin steht selbst unter erheblichem Haushaltsdruck und kann den notwendigen Wohnungsbau nicht allein über öffentliche Mittel finanzieren. Der Wohnungsmarkt ist also auf private Investitionen angewiesen. Wie stark die Debatte bereits heute wirkt, zeigt eine aktuelle Umfrage des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen: Bei 77 % der befragten Unternehmen spielt die Enteignungsfrage bereits eine zentrale Rolle in Gesprächen mit Banken und Finanzierungspartnern – Kreditinstitute verlangen höhere Risikopuffer oder verweigern Finanzierungen. 37 % der Unternehmen haben konkrete Investitionen zurückgestellt; dadurch werden allein bei den Befragten 3.480 geplante Wohnungen nicht gebaut. 87 % bewerten Berlin im Falle einer tatsächlichen Vergesellschaftung als schlechten oder eher schlechten Investitionsstandort.  

Die wohnungspolitischen Pläne der drei Parteien  

Schaut man sich die wohnungs- und baupolitischen Pläne der drei Parteien an, sollte es zumindest konsensuell keine größeren Schwierigkeiten geben. Neben der weitgehenden Einigkeit zur Vergesellschaftung decken sich auch die anderen Positionen: Die Linke setzt auf die stärkste Verlagerung des Wohnungsmarktes in öffentliche Hand, bis zu 7.500 neue Wohnungen jährlich durch landeseigene Unternehmen und Zielmieten von 6–12 €/m². Das Modell würde zwar zusätzliches öffentliches Bauvolumen schaffen, reicht mit 7.500 Wohnungen jährlich aber nur für gut die Hälfte des ermittelten jährlichen Bedarfs. Gleichzeitig müssten die niedrigen Mieten angesichts deutlich höherer tatsächlicher Neubaukosten dauerhaft öffentlich mitfinanziert werden.
Die Grünen setzen weniger auf ein konkretes Neubauziel und stärker auf Regulierung, Umnutzung und den bestehenden Wohnungsbestand. Vorgesehen sind unter anderem ein Bezahlbare-Mieten-Gesetz sowie die Umwandlung von mehr als 2,2 Mio. m² leerstehender Bürofläche in Wohnraum. Neue Bürogebäude sollen gleichzeitig durch ein Moratorium begrenzt werden. Die Umnutzung und energetische Sanierung würde zusätzliche Aufträge für die Bauwirtschaft schaffen. Gleichzeitig bleibt offen, wie der notwendige Neubau von rund 14.100 Wohnungen zu günstigen Mieten unter den gegebenen Rahmenbedingungen jährlich erreicht werden soll.
Die SPD verbindet mehr Wohnungsbau mit stärkerem Mieterschutz und wirtschaftlicher Entwicklung. Sie will 100.000 Wohnungen bis 2031 schaffen, davon mehr als die Hälfte über landeseigene, genossenschaftliche oder gemeinwohlorientierte Träger. Zusätzlich sind ein Mietenregister, eine Mietenaufsicht und perspektivisch ein Mietendeckel vorgesehen. Mit 20.000 Wohnungen jährlich liegt das Ziel deutlich über dem rechnerischen Bedarf von rund 14.100 Wohnungen. Damit wäre der Ansatz quantitativ ausreichend, um einen erheblichen Teil des Bedarfs zu decken. Auch für die SPD-Pläne sind die Umstände der größten Widerstände. 

Wenn kein Geld mehr für den Mörtel für die Brandmauer da ist.  

Rechnerisch wird das aber alles schwierig. Berlin trägt bereits eine Schuldenlast von rd.  67,2 Milliarden Euro, bis 2029 sollen es rund 84 Milliarden werden. 2025 wurde mehr als eine Milliarde EUR Zinsen gezahlt. Der laufende Doppelhaushalt hat ein Finanzierungsdefizit von knapp 4,6 Milliarden EUR. 1,12 Milliarden Euro werden 2026 voraussichtlich nicht wie geplant ausgegeben.
Die Enteignungen würden Stand 2020 laut Berliner Senat bis zu 36 Mrd.€ kosten. Dafür würden vermutlich Kredite aufgenommen werden, die dann mit den (gesenkte) Mietzahlungen zurückgezahlt werden würden. In dieser Zeit fallen also (hohe) Zinsen an, der Senat ging von nötigen Zuschüssen von 6 bis 9 Mrd. € aus dem Landeshaushalt aus. Das Geld fehlt dann aber wiederum rein wohnungspolitisch gesehen bei der künstlichen Deckelung der Mieten, insbesondere bei Erstvermietung sowie grundlegend bei der Baufinanzierung. Die müsste aber deutlich in Höhe schnellen, da die Enteignung privates Kapital vertreiben würde.